دراسة حالة: محمد العباري

0 64

سوف نستعرض قصة افتراضية وسيكون بطلها هو “محمد العباري”

وعلى الرغم ان محمد العباري هو شخصية افتراضية لقصتنا, إلا إننا سنتناول أرقام وبيانات حقيقية تعبر عن السوق بمصداقية تامة.

قد نقابل بعض المفاهيم العقارية والتى قد تكون غير واضحة تمامآ لك ولكن سنحاول بقدر المستطاع من استخدام كلمات واضحة, وعلى أي حال سوف نعهد إلي شرح تلك المفاهيم خلال تلك السلسلة لتحقيق أقصي استفادة لك وتزويدك بكل الأدوات اللازمة لتكوين شخصية المستثمر العقاري الخبير.

الآن دعونا نتعرف على محمد العباري, هو شاب يعيش في أنقرة ويريد الاستفادة من مدخراته خلال العقد الأخير والبدء في الإستثمار العقاري وتكوين محفظته العقارية.

قرر محمد العباري البدأ بمبلغ 400 ألف ليرة تركية, وهو مايعنى أنه يستطيع تملك عقار تبلغ قيمته بحد أقصي مليون وخمسمائة ألف ليرة تركية.

وهو مايوفر له قدرة على تنويع خياراته سواء بزيادة عدد الوحدات العقارية التي يمكنه الاستثمار بها من شقق سكنية او منازل فى مناطق سكنية مختلفة, او وحدات تجارية ومكاتب ضمن المناطق التجارية المميزة بقيمتها الاستثمارية.

ولكن في البداية يجب عليه اختيار المنطقة والمدينة التي توفر له العوائد الاستثمارية المطلوبة.

هل يبحث عن الاستثمار فى انقرة العاصمة السياسية التركية, او اسطنبول العاصمة السياحية و التجارية؟

ما هو السوق الذي سيختاره محمد العباري للاستثمار فيه ؟

على الرغم من إقامة محمد في أنقرة, لكن لم يرغب بتحديد خياراته, وفضل الاطلاع على الخيارات التي قد يتيحها له سوق عقاري مميز كسوق اسطنبول وأسواق سياحية كمدينتي أنطاليا وطرابزون لكثرة ما اشتهرا بإرتفاع طلب الأجانب و السياح, وأخيرآ سوف يدرس كل الخيارات وفى النهاية قد يجد الفرصة الأنسب له فى أنقرة.

وسوف نستعرض مراحل رحلته نحو اتخاذ ذلك القرار مرورا بالعوامل التي يقارن على أساسها الأسواق الأربعة والبيانات و الارقام التي يريد تجميعها عن تلك الأسواق وحتى العناصر التي ستساعده على اتخاذ القرار الصحيح والمناسب له أخيرا.

لذلك ، للقيام بذلك انه يجمع بعض البيانات ، وهنا ما وجد. [سترتينغ فروم] [لوس نجلس], وجد هو ان [هوم بريس] يتلقى عمليا يسترد من ال ينخفض وتقريبا في 2006 قمة قيم. ذلكهذه هي مؤشر سعر المنزل من مؤشر الحالة-شيلر. الآن ، وأنت تسير لنري في هذه الدورة ونحن في طريقنا لاستخدام مؤشر القضية-شيلر قليلا جدا.

وهو المؤشر الأكثر قبولا ومصداقية لقياس أسعار المنازل ، ولديهم علي المستوي الوطني. يتعقبونها في جميع المدن الرئيسية ، وكانوا يتعقبونها لعقود عديده.

هذا هو بالتاكيد الفهرس الذي تريد اتباعه.ذلكتم إنشاء هذا المخطط من قبل فريد هنا ، ولكنه كان يستخدم مؤشر الحالة-شيلر. وهذا يدل علي انه من حوالي قبل عام 2000 ، إذا كنا قد بدات ان لديها مؤشر من مائه.

في الوقت من الذروة في 2006 ، كانت القيم الرئيسية أكثر من 2.6 مره اعلي مما كانت عليه قبل ست سنوات فقط. لذلك كان النمو الهائل ، ومن الواضح انها ليست مستدامه. وبعد ذلك ركود لقليلا من خلال بدايات 2007 ، ومن ثم بدات حقا لإسقاط مع تحطم 2008. ثم بدات تنهار بشكل حاد علي طول الطريق إلى أسفل ، وانها لم تصل حقا إلى أسفل حتى هنا.

ولكنه بقي هناك حقا لفتره من الوقت ، لمده سنتين تقريبا. لقد كانت قليلا وبعد ذلك ، كلا لم يتعافى كان مثل الانتعاش وهميه هنا.

ثم بدات أخيرا في التعافي في 2012. لذلك ، وهذا هو المكان الذي سوق LA هو الآن مما يعني ان الأسعار مرتفعه جدا بالمقارنة مع ادني مستويات هنا. فقط بضع سنوات ، وانها ارتفعت من قبل قليلا جدا بالفعل. وإذا نظرنا إلى سعر الإيجار في لوس انجليس ، نجاح باهر ، ونحن نري ان الإيجارات قد ارتفعت قليلا جدا ، وكذلك.

هذه علامة صحية كمستثمر في العقارات المؤجرة ، تريد الإيجارات ان ترتفع. لذا ، الإيجارات ترتفع ، ولكن هل تعرف ماذا ؟ لقد ارتفعت الأسعار بسرعة حقا، بسرعة. انه غير متاكد انه يستطيع فعلا تحمل الأشياء هناذلكدعوانا نلقي نظره علي واحده من المدن الأخرى الآن. (هذه (فينيكس) ، (اريزونا لذلك نحن نري ان المؤشر لم لعام 2000 ، بالنسبة للعام 2000 ، ونحن نري انه في 2006 الأسعار كانت أكبر بكثير 2.2 مرات مما كانت عليه في 2000.

لذا انا لم اركض تماما مثل لوس انجليس ، ولكن خلال تراجع ، فانه انخفض طريق العودة إلى أسفل. راينا في لوس انجليس انها لم تسقط علي طول الطريق العودة إلى 100 ، إلى 2002 الأسعار. انها نوع من انخفض إلى حوالي 2003 ، 2004 الأسعار العش. هنا انخفض حقا الآن إلى أسفل ، عاد عمليا إلى هنا.ذلكشخص اشتري منزلا في العام 2000 في فينيكس هنا في 2012 قيمه وطنهم كانت بالبالضبط نفس.

ولكن إذا كان شخص ما اشتري منزل في الذروة من 2006 ، منزلهم كان يستحق اقل من نصف ذلك فقط خمسه ، ست سنوات في وقت لاحق في الجزء السفلي هنا في فينيكس. ولكنها بدات في الانتعاش قليلا ، ونحن نري ان أسعار المنزل تعافي ولكن تعافي أكثر ببطء. انها ربما في منتصف الطريق إلى اعلي مستويات الذروة 2000 ، وليس بقدر ما في لوس انجليس. ولكن عندما ننظر إلى الإيجارات ، وبطبيعة الحال ، فانه سيكون اقل من الإيجارات في لوس انجليس.

ولكن النسبة المئوية للنمو الحكيم ، انها متشابهة جدا. لقد كان علي زيادة صحية جدا في الإيجارات ، ولكن أسعار المنزل لم تكن تتزايد بشكل حاد. إذا هذه علامة جيده حقا كنت تريد الإيجارات لزيادة أسرع من التقدير في القيم المنزلية ‘ السبب بهذه الطريقة يمكنك الحصول عليه بسعر اقل مقابل الإيجار التي يمكنك فعلا تهمه من ذلك. حسنا ، الآن هو ينظر إلى رينو.

حتى رينو لجميع هذه المدن ، ونحن في طريقنا لرؤية أشياء متشابهة جدا. ونحن في طريقنا لرؤية هذا النمو الضخم الذي تم الانتهاء من خلال 2006 ، ومن ثم هذا التراجع الهائل. ويبدو مشابهه جدا للمدن الأخرى ، ولكن تراجع هنا هو مجرد حاد مثل فينيكس.

لكن التسلق كان حادا مثل لوس انجليس ذلككان هناك بعض التشغيل الكبير حقا في الأسعار ، وجو ليست مندهشة جدا.

الحق في جميع انحاء هذا الوقت كان هناك الكثير من الاثاره حول شركه السيارات تسلا ، وشركه السيارات الكهربائية ، وبناء واحده من مصانعها جيجا في رينو.

وبسبب ذلك جلبت في الكثير من الوظائف ، وكان هناك الكثير من بعض الشركات الأخرى التي بدات في التفكير في الذهاب إلى هناك. وكان هناك الكثير من التنمية والنمو ، وحتى الإيجارات والأسعار المنزلية قد تم الصعود قليلا جدا. ونحن ننظر إلى الإيجارات ، ونحن نري ان الإيجارات علي مدي السنوات الخمس الماضية كان علي منحدر حاد جدا ، وكذلك ، ترتفع تقريبا $400 هناك ، 33% زيادات ، اعلي بكثير من الزيادات في لوس انجليس النسبة المئوية الحكيمة.

أخيرا ، سيقوم بإلقاء نظره علي بلدته لاس فيغاس ونحن نري ان لديها طفرة مماثله جدا هنا فينيكس, 2.2 مرات السعر, أسعار المنازل في العام 2000 في الذروة هنا. ولكن خلال تراجع ، فانه انخفض وانخفض اقل من السنه 2000 قمم. لقد كانت منخفضه جدا هنا شخص ما الذي اشتري منزل في السنه 2000 ، منزلهم كان علي الأرجح يستحق اقل 12 عاما في وقت لاحق في فيغاس.

وما نراه هنا هو ان فيغاس كان يتعافى جيدا في الانتعاش هنا. وكانت أسعار المنازل يتعافى قليلا جدا ، ولكن تماما مثل رينو انه لم يتعافى بالقرب من لوس انجليس.

في الواقع تماما مثل فينيكس ، فانه لم يتعافى بالقرب من لوس انجليس ورينو من حيث إغلاق الفجوة إلى اعلي مستوياتها في جميع الأوقات في العام 2006. فيغاس) فقط في منتصف الطريق)

ولكن إذا نظرنا إلى الإيجارات ، ونحن نري ان الإيجارات في الواقع ابقي نازله لفتره من الوقت قبل ان تبدا في الصعود. لم تبدا الإيجارات في الصعود حتى 2013. كان هناك الكثير من المخزون في فيغاس ، وكان هناك الكثير من الرهن. اعترف جو انه في السوق ، وانه ليس مندهشا رؤية هذا.  التالي فان نمو الإيجار لم يكن شديد الانحدار ، ولكنه صحي جدا. لذا ، عندما ينظر إلى كل هذه الأسواق الاربعه ، اليك ما جمعه.

لقد جمع المزيد من المعلومات وعموما ، شهدت جميعها نموا جيدا جدا في قيم الملكية. لقد تعافوا قليلا من ادني مستوياتهم في 2011 و 2012. الآن أكثر من خمس سنوات لوس انجليس لديها ، نمت قيم الملكية قليلا جدا. الآن ، نما اقل في السنه ، لكنها وصلت إلى 2006 ، أو أقرب إلى مستويات ذروتها لأنه لم ينخفض بقدر. لذلك ، لان فينيكس وفيغاس وحتى رينو قد انخفض كثيرا ، فانه انخفض كل طريق العودة إلى مستويات الأسعار 2000 الخاصة بهم.

عند بدء تشغيل اقل ، اي نوع من الزيادة ، وكانت ستكون لديك زيادة نسبه مئوية اعلي. هذا ما نراه هنا هذا هو السبب في معدل النمو نسبه مئوية اعلي في هذه الأسواق ، علي الرغم من ان الأسعار ليست في اي مكان بالقرب من ذروتها. ونمو الإيجار ، ونحن نري ان لوس انجليس ورينو شهدت اعلي معدل للنمو من أجل الإيجارات استنادا إلى ما رايناه. وكان فينيكس النمو الصحي جدا أيضا. لاس فيغاس ، الصلبة ولكن ليس ما يقرب من جيده مثل الأماكن الأخرى. والنسبة المئوية للرهن العقاري الجانحين في السوق ، وهذه هي الأسواق الصحية جدا الآن.

في ذروه تحطم السكن في فيغاس وبعض من هذه الأسواق الأخرى ، كان هناك 30 ، 40 ٪ جنوح ، أو ربما أكثر من 50 ٪ جنوح ، والكثير من المنازل في الرهن ، والآن حتى الآن ، اقل بكثير. النسب المئوية الصغيرة جدا هنا.

هذه اشاره واضحة جدا بأننا بالتاكيد  خرجنا من التراجع ، الركود هناك. عندما يفكر جو حول كل هذا ، وقال انه يتطلع إلى إيجابيات وسلبيات هذه الأسواق الاربعه.

لذلك دعوانا ننظر اليها هنا. للوس انجليس ، ونحن نري ان LA هو سوق ناضجه. الإيجار مستقر جدا. لقد كان ينمو بشكل كبير ومن المتوقع نمو المساكن والإيجارات. (انها (لوس انجليس انه المكان الذي هناك دائما المزيد من الناس الذين يريدون الانتقال إلى هناك والعيش هناك من في أماكن أخرى. لكن الخدعة الأكبر هي انه من المحتمل ان يكون خارج ميزانيته اعني ، متوسط سعر المنزل هو 750,000. لديه فقط 75,000 لدفعه اولي

من المحتمل انه لا يستطيع تحمل حتى نصف ذلك والجانب السلبي الآخر الذي لاحظه هو ان أسعار المنزل قد عاد إلى حد كبير إلى قيمتها الذروة 2006. انها 97.4% هناك بالفعل.

بالاضافه إلى ذلك ، كاليفورنيا لديها اعلي معدل ضريبة الدخل الدولة.

اي دخل الإيجار المتولدة من تلك الدولة ، حسنا ، سيكون لديك لدفع ضرائب الدخل الدولة أيضا. هذا ليس جذابا من وجهه النظر هذه

هذا لا يعقل بالنسبة له

من المحتمل انه خارج ميزانيته ولذا فهو سيزيل ذلك من خياره الآن ، دعوانا نلقي نظره علي التالي. فينيكس ، سعر المنزل ، متوسط سعر المنزل هو بأسعار معقولة جدا. انها تقدر علي مدي السنوات الخمس  الماضية ، نمت بالتاكيد الكثير. ولكن الإيجار نمت بشكل صحي جدا كذلك. هناك سوق صلبه جدا وتاجير المساكن. فانه لا يزال 25 ٪ تحت القيم الذروة 2006. ولكن السلبيات هي ان هناك ضريبة الدولة في ولاية اريزونا.

انها ليست بقدر ما في كاليفورنيا ، ولكن لا تزال هناك ضريبة الدولة. هناك انخفاض في دخل الاسره هذه ليست علامة جيده وإذا كانت مداخيل الأسر المعيشية راكدة أو ساقطه في حين ترتفع أسعار المنازل فان ذلك يعني في المتوسط ككل ان المجتمع المحلي لديه قدره أضعف وأضعف علي دفع رهنهم وشراء الأشياء. التالي فان هذا سيكون له في نهاية المطاف الضغط الهبوطي علي الأسعار لان الناس لا يستطيعون تحمل الأسعار للحفاظ علي الصعود في هذا السوق.

والتوقعات الديمغرافية والوظيفية علي المدى الطويل ليست واضحة. ليس هناك العديد من الصناعات الكبيرة التي تتطلع إلى الانتقال إلى هناك. لذلك ليس من المؤكد جدا بالنسبة له ، جو ، وتبحث في السوق ما إذا كان سيكون هناك توقعات جيده علي المدى الطويل  . قد يكون حقا مكانا جيدا بالنسبة له للذهاب إلى في أسفل الدورة القادمة لأنه في هذه الأسواق الأضعف مقارنه لوس انجليس وبعض من هذه ، نيويورك وسان فرانسيسكو ، تحطم السكن هو الذهاب إلى ضرب هذه الأسواق ، تماما مثل فيغاس ، الكثير أصعب.

ونحن في طريقنا لرؤية انخفاض الأسعار حقا منخفضه في ربما الانكماش القادم قد نري انخفاض الأسعار العودة إلى حيث كانوا في السنه 2011 و 2012 أو قريبه جدا من ذلك. الآن ، التالي الذي ينظر اليه هو رينو رينو ، متوسط سعر المنزل ، قد يكون مجرد من نطاق سعره ، ولكن قد يكون هناك بعض المنازل التي هي قليلا أكثر بأسعار معقولة في تلك السوق التي يمكن ان تعمل بالنسبة له.

وكان متوسط الإيجار ينمو بصحة جيده جدا.

هناك الكثير من الوظائف التي تاتي والناس الحصول علي متحمس ، والكثير من التنمية الجديدة.

لقد شاهدوا نمو الوظائف برقمين هنا بسبب التكنولوجيا العالية مصنع تيسلا هناك وواحده من أكبر الإيجابيات ، تماما مثل في فيغاس ، نيفادا ليس لديها ضريبة الدخل الدولة. ذلككل تلك الإيرادات الايجاريه فقط ستضطر لدفع ضرائب الدخل الفدرالية علي ذلك لذلك هذا جيد حقا لأنه 5, 10% انه لا يجب ان يعطي للعم سام

أكبر خدعه هنا هو رينو حوالي 40 ٪ أكثر تكلفه من فيغاس. انها في الواقع ابعد بعيدا عن جميع المدن من قاعدته الرئيسية حتى انها في الواقع الأكثر صعوبة للوصول إلى. وانها ، مثل لوس انجليس ، انها قريبه جدا من القيم ذروتها بالفعل. انها تصل إلى أكثر من ذلك ، حتى انه قد لا تحصل علي أفضل قيمه هنا. وعندما يفكر في مسقط راسه ، لاس فيغاس ، والأسعار لا تزال معقولة جدا.

انها ذهبت ولكن ليس في اي مكان قريب من القيم الذروة. في الواقع ، للخروج من المدن الأربع ، انها ارتفعت علي الأقل مقارنه مع القيم الذروة. وقد بداوا بالمزيد من شركات التكنولوجيا المزيد من الشركات التي ترغب في الانتقال إلى فيغاس ، وخاصه بالقرب من وسط المدينة قليلا بعيدا عن القطاع حيث انها يمكن ان تستفيد من انخفاض تكلفه المعيشة ، والضرائب علي الدخل الصفري. وانها نمط حياه ان هناك الكثير من الأشياء يجري.

يمكن للناس دائما مجرد اتخاذ مسافة قصيرة بالسيارة إلى الشريط ، وهناك الكثير من وسائل الترفيه.

لذا ، هناك المزيد والمزيد من العلامات الجيدة من حيث الوظائف القادمة. ولكن أكبر خدعه هي أكبر صناعه لها لا تزال السياحة. انها السياحة الثقيلة جدا ، لذلك إذا كان هناك سيكون الانكماش ، وسوف تحصل علي ضرب السياحة. والكثير من العمال الذين يعملون في صناعه السياحة ، فهي أكثر الياقة الزرقاء العمل وأكثر مدفوعة النقدية. انهم ليسوا علي الرواتب ، وتميل إلى ان تكون. ولذا ، إذا تاذيت الصناعة ، يتاذي العمال.

وبعد ذلك عندما يتاذي العمال ، فان سوق الإسكان يتاذي هناك أيضا. إذا هؤلاء هم المساجين هناك الآن ، عندما نظر في كل أربعه منهم ، وقال انه يتطلع إلى الإيجار مقابل سعر الشراء .  لأنه ليس فقط كم الإيجار الذي تقوم به ، ولكن كم لديك لدفع ثمن من أجل الحصول علي هذا الإيجار. بالتاكيد ، لوس انجليس لديها أكثر من مرتين الإيجار من الأسواق الأخرى ، ولكن أيضا أكثر من مرتين التكلفة.

لذلك عندما تنظر إلى هذه النسبة ، ونحن نري أكثر علي أساس الدولار مقابل الدولار ما هو في الواقع أفضل.ذلكيري ان بين جميع المدن في الوقت الحالي ، في المتوسط ، فينيكس وفيغاس يعطي أفضل العوائد.

ولكن بين فينيكس وفيغاس ، وقال انه يفضل البقاء في لاس فيغاس  بسبب التوقعات علي المدى الطويل أفضل من شركات التكنولوجيا في الانتقال. هناك المزيد من النمو. انه يعرف الحي بشكل أفضل وهو أقرب له ليديره

لذا ، بين الاثنين ، هو سيبقي فيغاس فوق فينيكس. (الآن ، بين (رينو) و (فيغاس انهما متشابهان تقريبا لكن (رينو) أكثر تكلفه وأكثر صرامة للوصول اليها إذا بين هذان الاثنان سيختار فيغاس الآن أيضا لذلك من أصل أربعه ، علي الرغم من انه نظر في أماكن أخرى ، وقال انه اختار في نهاية المطاف للبدء مع لاس فيغاس.

هذا هو المكان الذي هو مرتاح مع حيث انه يعرف السوق وحيث المنازل لا تزال بأسعار معقولة جدا لما يمكن ان تستثمر ، وانه يحب الأفاق علي المدى الطويل  .

لذلك ، في المحاضرة القادمة ، ونحن في طريقنا لنري ما يجد جو في فيغاس وكيف يذهب عن التفكير من خلال الممتلكات التي تجعل أكثر منطقيه بالنسبة له.

 

اترك رد

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.